Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика
Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.
а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:
(1)
П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З и дохода заёмщика в следующих размерах:
если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);
если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):
Таблица 1. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З
|
Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчёте на 1-го члена семьи |
Значение коэффициента П/Д |
|
До 2,0 |
35 |
|
2,2 |
36 |
|
2,4 |
37 |
|
2,6 |
38 |
|
2,8 |
39 |
|
3,0 |
40 |
|
3,2 |
41 |
|
3,4 |
42 |
|
3,6 |
43 |
|
3,8 |
44 |
|
4,0 |
45 |
|
4,2 |
46 |
|
4,4 |
47 |
|
4,6 |
48 |
|
4,8 |
49 |
|
5,0 и более |
50 |
б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:
Коэффициент О1/Д =
. (2)
О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$
Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:
Коэффициент Ж/Д= 
(3)
Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
Коэффициент О2/Д= 
(4)
О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $
Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2
При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.
Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности: