Lawplan

Непосредственно сам процесс заключения договора, представленный схематично, весьма прост. Договор заключается, сказано в ст. 432 ГК РФ, посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Однако между указанными исходной и конечной точками, а также за ними есть немало развернутых во времени и пространстве сложных промежуточных ступенек.

Прежде всего, из общего правила о том, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, установлены два исключения. Первое связано с различиями между договорами консенсуальными и реальными.

Консенсуальный договор действительно считается заключенным с момента достижения соглашения сторон. «Консенсус» в переводе с латинского языка и означает согласие, единодушие. Таких предпринимательских договоров большинство.

В реальном же договоре моменты его заключения и исполнения совпадают, т.е. соглашения сторон для констатации наличия договора недостаточно. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Например, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным только с момента передачи денег или других вещей.

Второе исключение касается договоров, подлежащих государственной регистрации. Их совершение также не обусловлено лишь наличием согласия сторон. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Так, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 15 до 20, на должностных лиц - от 30 до 40, на юридических лиц - от 300 до 400 минимальных размеров оплаты труда (ст. 19.21 КоАП РФ) [3].

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации. Саму регистрацию проводит сейчас в соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 [7] подведомственная Минюсту России Федеральная регистрационная служба. Порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6].

Рассмотрим более подробно общий порядок заключения договоров. Он, кстати, предшествует не только договорам консенсуальным, но также реальным и нуждающимся в государственной регистрации.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В возникающих при этом взаимоотношениях сторон важно обратить внимание на два момента. Во-первых, после направления оферты у хозяйствующего субъекта могут измениться планы - отпасть надобность в данном договоре, появиться необходимость в уточнении его существенных условий и т. п. В схожей ситуации подчас оказывается и лицо, получившее оферту и поспешившее без достаточного продумывания своих потребностей и возможностей акцептировать ее.