Lawplan

В случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) при условии предоставления несовершеннолетнему права пользования или проживания в другом жилом помещении, документами, подтверждающими исполнение данных обязательств, будут выступать справка формы 9, содержащая сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства, или договор, содержащий условие о предоставлении несовершеннолетнему права пользования (проживания) в другом жилом помещении.

Такое условие будет являться обременением, подлежащим государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150ГК РФ. При этом, если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

В запросе нотариуса и Распоряжении органов опеки и попечительства должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

В случае необходимости разделения долей между членами семьи - родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, - органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу[45].

С учётом требований статьи 185[46] ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

Учитывая, что представительство при оформлении сделок согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ может быть основано на акте органа местного самоуправления, каковыми являются муниципальные образования, полагаем возможным вместо доверенностей издавать распоряжения, в которых определялся бы порядок такого представительства.

В указанных распоряжениях муниципальное образование разрешает представлять интересы несовершеннолетнего (Ф.И.О., число, месяц и год рождения) конкретному лицу: родственнику, не являющегося сособственником совместной собственности, специалисту органа опеки и попечительства или др. В распоряжении отражаются: Ф.И.О. представителя, год рождения, данные паспорта, место проживания и т. д.

Если представляемому ребёнку свыше 14-ти лет, то в распоряжении муниципального образования будет идти речь о разрешении выразить согласие на подписание сделки несовершеннолетним.

Следует отметить, что разрешение муниципального образования на совершение сделки с участием несовершеннолетнего и назначение представителя для обеспечения интересов ребёнка, может быть оформлено единым документом (распоряжением).

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена. Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Поэтому полагаем правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения.