Общая долевая собственность
Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем случае равняется 1500 кв. м. Таким образом, согласно поставленным условиям, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит соответственно:
для ООО "Алмаз" 150 кв. м:1500 кв. м = 0,1;
для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв. м:1500 кв. м = 0,04;
для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв. м:1500 кв. м = 0,05.
Стечением времени и других обстоятельств имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, может улучшаться, прирастать и, напротив, его состояние может ухудшаться или оно может уменьшаться. Тем не менее, это не влияет на правовой режим самого имущества, которое продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам.
Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены.
Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, и в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.
Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. Например, лес, принадлежащий одной лесозаготовительной организации, прибивает к лесу другой организации. Если бревна не снабжены особой маркировкой, образовывается общая долевая собственность указанных организаций на предназначенный к сплаву лес. После определения понятия и состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возникает следующий вопрос: какие права имеют собственники помещений в отношении этого имущества и как определяется их доля в праве на него.
Как уже упоминалось выше, собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.
Для начала определим, что означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какого либо имущества, вещи возникает право:
1) владения — «возможность фактически обладать». Например, у собственника украли электрическую лампочку — значит, его лишили возможности владения лампочкой;
2) пользования — «возможность извлекать полезные свойства вещи». При краже лампочки собственник лишается возможности получать электрический свет именно от этой лампочки, т.е. пользоваться;
3) распоряжения — «возможность определять судьбу вещи». Когда собственник принимает решение выбросить, продать, подарить свою вещь, он ею распоряжается.
Собственник в отношении своего имущества, вещи обладает всеми тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. А как же осуществляют свои правомочия несколько собственников?
В этом случае и возникает право общей собственности, т.е. право собственности множества собственников на один объект. Особенности общей собственности заключаются в следующем:
1) по общему правилу владение, пользование и распоряжение осуществляется по соглашению всех собственников. Однако в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах от этого правила сделано небольшое отступление: распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению простого или квалифицированного большинства. Единственный случай, когда требуется согласие всех собственников — это уменьшение размера общего имущества;
2) владение и пользование осуществляется без выдела своей доли в натуре, например, собственник не может выделить участок земли или лестничной клетки, соответствующий размеру доли, владеть и пользоваться им по своему усмотрению. Однако каждый собственник владеет и пользуется общим имуществом независимо от размера своей доли;
3) собственник не может распорядиться своей долей отдельно от жилого помещения. Иначе говоря, продать свою долю можно только одновременно с продажей квартиры. Приобрести
в доме право на общее имущество можно, только купив помещение в нем. Это очень важно понимать, когда речь идет о продаже земельного участка под домом третьему лицу, так как это невозможно, поскольку приобретение права собственности (общей долевой) на землю под домом возможно только через покупку помещения в доме. Все остальное также находится в рамках правила — изменение прав только по соглашению собственников помещений. Рассмотрим пример из судебной практики.